Rekonstrukce nemovitosti, ať už se jedná o byt v obytném domě nebo o rodinný dům, nejednou pořádně prověří nejen trpělivost stavebníka, ale také sousedské vztahy. Přehled vybraných povinností, které máte v souvislosti s rekonstrukcí vaší nemovitosti tak, abyste se vyhnuli problémům se sousedy, ale také s úřady, nabízí právnička z advokátní kanceláře AKMV.
Povinnosti vlastníka bytu
JUDr. Veronika Michalíková z advokátní kanceláře AKMV upozorňuje, že jelikož v případě rekonstrukce bytu v bytovém domě může být dopad na ostatní vlastníky nebo obyvatele bytového domu podstatně větší, než v případě sousedů v rodinném domě, je třeba vycházet iz povinnosti vlastníka bytu v bytovém domě zakotvených v zákoně o vlastnictví bytů a nebytových prostor. Podle tohoto zákona je vlastník povinen byt na své náklady udržovat tak, aby byl ve stavu způsobilém k řádnému užívání. Vlastník je při údržbě i rekonstrukci bytu povinen postupovat tak, aby nerušil a neohrožoval ostatní ve výkonu vlastnických nebo užívacích práv.
S tím souvisí i to, že podle zákona „vlastník bytu nebo nebytového prostoru v domě nemůže provádět úpravy bytu nebo nebytového prostoru v domě, kterými by ohrožoval nebo rušil ostatní v nepřiměřeném rozsahu nebo by měnil vzhled domu bez souhlasu vlastníků bytů a nebytových prostor v domě .“
Souhlas vlastníků bytů v obytném domě
Souhlas nadpoloviční většiny všech vlastníků bytů a nebytových prostor v obytném domě je potřebný při úpravách, kterými mohou být ostatní vlastníci v nepřiměřeném rozsahu ohrožováni nebo rušeni. Stejně je takový souhlas potřebný i při úpravách, kterými se mění vzhled bytového domu, zasahuje se do společných zařízení domu (např. odpojením od společných rozvodů vytápění a teplé užitkové vody), společného příslušenství, přilehlého pozemku. Výjimka přichází v úvahu, je-li to stanoveno ve smlouvě o společenství nebo smlouvě o výkonu správy bytového domu jinak.
Umožnění přístupu do bytu
Pokud vlastník stavebně upravuje svůj byt, má také povinnost umožnit do bytu přístup správci nebo předsedovi společenství vlastníků. Správce nebo předseda je oprávněn zkontrolovat, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části nebo zařízení bytového domu. Pokud přístup není umožněn, je správce nebo předseda povinen stavební úpravy oznámit stavebnímu úřadu.
Domovní řád
Stavebníci v obytných domech mají v porovnání se stavebníky v rodinných domech navíc povinnost respektovat i domovní řád. Podle zákona o vlastnictví bytů a nebytových prostor „Vlastníci bytů a nebytových prostor, nájemci, osoby, které žijí s uvedenými osobami v domácnosti a osoby, které pobývají v domě, jsou povinny dodržovat domovní řád schválený vlastníky.“
Domovní řád musí být zveřejněn a může upravit např. i čas, ve kterém je možné provádět hlučnější práce (bourací práce, vrtání apod.). Obvyklý je čas mezi 8:00 a 18:00 v pracovní dny a zákaz hlučných prací v neděli a dny pracovního klidu. Je také dobrou praxí v bytových domech předem na viditelném místě ve společných prostorách nebo jiným vhodným způsobem plánovanou rekonstrukci a její trvání oznámit ostatním vlastníkům v domě.
Ohlášení nebo stavební povolení
Stavby, změny staveb nebo udržovací práce na nich se ve smyslu zákona o územním plánování a stavebním řádu mohou v zásadě realizovat ve třech režimech:
- vyžaduje se ohlášení stavebnímu úřadu nebo
- vyžaduje se stavební povolení nebo
- není třeba ani ohlášení stavebnímu úřadu, ani stavební povolení.
Ohlášení stavebnímu úřadu postačuje například:
při jednoduché stavbě, její přístavbě a nástavbě, určil-li tak stavební úřad v územním rozhodnutí. Jednoduchou stavbou jsou například bytové budovy, jejichž zastavěná plocha nepřesahuje 300 m2, mají jedno nadzemní podlaží, mohou mít také jedno podzemní podlaží a podkroví, případně stavby pro individuální rekreaci.
u drobných staveb, které plní doplňkovou funkci k hlavní stavbě a které nemohou podstatně ovlivnit životní prostředí. Takovou drobnou stavbou mohou být například kůlny, prádelny, letní kuchyně, přístřešky, zařízení na nádoby na odpadky, stavby na chov drobného zvířatstva, sauny, úschovny kol a dětských kočárků, čekárny a stavby sportovních zařízení, podmínkou však je, že jejich zastavěná plocha nepřesahuje 25 m2.
při stavebních úpravách, kterými se podstatně nemění vzhled stavby, nezasahuje se do nosných konstrukcí stavby, nemění se způsob užívání stavby a neohrožují se zájmy společnosti;
při udržovacích pracích, které by mohly ovlivnit stabilitu stavby, požární bezpečnost stavby, její vzhled nebo životní prostředí a při všech udržovacích pracích na stavbě, která je kulturní památkou.
Ohlášení tedy postačuje i například při vybourání bytového jádra (nezasahuje-li se do nosných konstrukcí), stavbě přístřešku nebo altánku u rodinného domu a pod. Ohlášení musí stavebník provést předem a stavební úřad posoudí, zda toto postačuje nebo bude vyžadovat stavební povolení.
K náležitostem ohlášení drobné stavby patří identifikace stavebníka (jeho jméno, příjmení, případně obchodní jméno a sídlo), účel, rozsah a místo stavby, označení druhu a parcelního čísla pozemku, jde-li o stavby prováděné svépomocí, prohlášení kvalifikované osoby, že bude zajišťovat vedení uskutečňování stavby, mají-li být při uskutečňování stavby použity sousední nemovitosti, vyjádření vlastníka této nemovitosti. Při ohlášení stavebních úprav se kromě identifikace stavebníka označí i stavba, kde mají být úpravy a práce provedeny, jakož i jejich účel, rozsah a jednoduchý technický popis.
Bez ohlášení a povolení
Ve vztahu k rekonstrukci bytu nebo domu se ani ohlášení, ani stavební povolení nevyžaduje v případě udržovacích prací (s výjimkou některých udržovacích prací uvedených výše, u nichž se vyžaduje ohlášení). Příkladem takových udržovacích prací je například malování, tapetování, stěrky, výměna kuchyňské linky, podlahy a obklady atp.
Stavební povolení
Pro stavby, na které nepostačuje ohlášení, se již vyžaduje stavební povolení. Dobré sousedské vztahy mohou pomoci i ve stavebním řízení. V případě stavebního řízení jsou totiž účastníky stavebního řízení také „osoby, které mají vlastnická nebo jiná práva k pozemkům a stavbám na nich včetně sousedících pozemků a staveb, pokud jejich vlastnická nebo jiná práva k těmto pozemkům a stavbám mohou být stavebním povolením přímo dotčena.“ Znamená to, že stavební úřad komunikuje v řízení is těmito osobami a v některých případech se mohou do řízení i aktivně zapojovat.
Sankce
V případě, že stavební zákon vyžaduje při jednoduché stavbě, drobné stavbě, stavebních úpravách nebo udržovacích pracích ohlášení, ale tato povinnost není splněna nebo se stavební práce realizují v rozporu s ohlášením, může jít o přestupek. Za tento přestupek může stavební úřad uložit pokutu něco přes 300 euro. Za změnu stavby bez stavebního povolení nebo v rozporu s ním, může se pokuta stavebního úřadu vyšplhat i na 800 eur. Pokud by se řízení v rozporu se stavebním zákonem dopustila právnická osoba nebo fyzická osoby oprávněná k podnikání, pokuty se značně zvyšují a mohou se pohybovat až do více než 165 tis. eur.
